與環保環保觸覺開記招：跟進港鐵物業上蓋規劃

今天我與環保觸覺、梁家傑及范國威議員一起開記者招待會，跟進港鐵物業上蓋規劃。環保觸覺的新聞稿見下，內容著眼於政策層面，我的跟進主要集中於地區議題，
可見：http://blog.yahoo.com/our-wch/articles/958144/index

叉開一句，以前我也曾與環保觸覺合作跟進安貧小姐妹申請改建住宅一事：http://blog.yahoo.com/our-wch/articles/65163

新聞稿

黃竹坑站上蓋  原為公屋  又建屏風樓「蛋糕」商場

4700個單位將成豪宅  大發展商才有能力競投

陳茂波曾撰文狠批項目未能讓中產置業  上任發展局長後卻沒有跟進

政府應取回港鐵物業主導權   提供可負擔的單位

 

港鐵正向城規會申請，將原黃竹坑邨公屋地皮， 改為未來黃竹坑站的上蓋物業。暫時城規會收到超過300份反對意 見，反對原因包括交通問題、屏風樓問題等等，港鐵打算下年1月再 硬闖。

 

黃竹坑站項目共14座，共提供4700個住宅單位， 平均單位建築面積818平方呎。項目包括一個50萬呎的商場， 連同停車場、會所及車廠，平台共5層。

 

港鐵已成為本港住宅的一大供應源，但港鐵和發展商合作， 並非供應港人可以負擔的單位， 這實在是本港住宅供應一個很大的問題。連現任陳茂波局長， 在未上任前，也曾批評港鐵發展物業多個缺點， 包括單位售價超出港人負擔水平。

 

近日陳茂波局長公佈下季賣地清單，但多幅地皮並無限呎安排， 其中只有兩幅加入「港人港地」條款， 日後發展商會否以港人可負擔的價錢開售，實在很成疑問。

 

環保觸覺主席譚凱邦指出：「政府實在太因循及天真， 以為增加供應可以降低樓價，港鐵及發展商為賺取最大利潤， 將以豪宅包裝單位，亦不急於興建及發售。」當土地供應漸漸增多， 發展商大可減慢推盤，營造供應不夠的假象，繼續以高價開售單位。

 

現任發展局局長陳茂波，在未加入政府前，於2011年5月23日 於《明報》撰文， 狠批政府於觀塘延線及南港島線的物業補貼對港鐵太過慷慨， 又未能提供市民可以負擔的單位，更以「因循」、「能力不足」及「 與民情脫節」來形容上一屆政府。

 

他的論點相當有見地，部份包括：

(1)   多年來政府以「greenfield site principle」來評定港鐡的補地價金額， 即假設項目不在鐵路沿線之上，這與事實不符

(2)   引入「利潤分成」的條款， 即倘若日後港鐵最終所得的收入大幅高於協議所簽訂時的預算時， 政府可以得回部分利潤

(3)   應檢討「鐵路加物業發展權」這個融資模式， 是否有以公帑資助港鐵擴展之嫌

(4)   指出兩個項目大部份單位根本不能讓中產置業，黃竹坑地皮只有20 %的單位是550平方呎或以下，而山谷道土地部分單位竟是220 0 平方呎

 

他亦建議兩幅土地應建500 平方呎至800平方呎的「限呎盤」，合共約可提供8000 個單位，並在兩幅土地加入「港人港地」條款。

 

可惜，他上任發展局局長後，並未認真跟進他曾提出的觀點， 港鐵繼續如火如荼地推展黃竹坑站項目， 而他剛公佈的下季招標地皮，估計並不會提供港人可負擔的單位。

 

譚凱邦指政府必須改變現時由港鐵及發展商操縱私人住宅供應的情況 ，應積極取回主導權，他補充：「政府將地皮售予發展商， 根本無法控制單位何時可以售賣、出售價錢及是否售予香港人﹗」 政府指每年推出可興建2萬個單位供應的土地， 但兩至三年後根本不會出現2萬個中產可以有能力購買的單位。

 

現時港鐵在交通及住宅供應上，可謂「一鐵獨大」， 政府需檢討港鐵在住宅供應上的角色。此外， 港鐵項目補地價的金額太低，「greenfield site principle」並不符合現實情況， 在考慮黃竹坑站項目及何文田站項目的補地價金額時， 應棄用這原則。

 

環保觸覺對黃竹坑站項目有以下建議：

(1)   縮小商場樓面，減少平台體積，改善附近街道通風

(2)   撥出四分之一的商場樓面，以優惠租金讓民營小商舖經營， 避免商場全由連鎖店進駐

(3)   由於此項目如施龐大，能有財力競逐投標的發展商實在寥寥可數， 應分拆項目，促進競爭

(4)   將較遠離黃竹坑站的4座(約四份之一個項目，約1200個單位) ，撥作夾屋或居屋出售，以讓部份單位肯定能以可負擔的價格出售

 

現時政府對港鐵太軟弱，正如陳茂波局長所說的「因循」、「 能力不足」及「與民情脫節」，請政府取回住宅單位供應的主導權， 為港人提供可負擔的居所。