港鐵黃竹坑物業上蓋最新進展

坦白說，我本以為港鐵因利之所在，會再向城規會申請報導中提及的「減建單位，擴大面積」計劃(背景可見http://blog.yahoo.com/our-wch/articles/932841/category/%E8%A6%8F%E5%8A%83%3A+%E6%88%91%E5%80%91%E7%9A%84%E9%BB%83%E7%AB%B9%E5%9D%91+Our+WCH%3A+Planning

上述計劃港鐵本已向城規會正式申請，政府部門更已將文件發到區議會，但港鐵在非常罕有的情況下臨時撤回。

現在港鐵最終放棄在黃竹坑起超級豪宅的計劃，我估計(事後孔明?)有三個主要原因：

1. 因港鐵修改最初的伙數，減少了樓宇供應，加上未經區議會就直接上城規會，政府內部反對(公平點說，政府部門也並不每次是我曾在區議會中批評的「港鐵公關」)；

2. 在特首選舉前期，敝黨主席何俊仁打出「向霸權宣傳」的口號，我曾事前「警告」港鐵，指如果港鐵如再向城規會申請上述計劃，我會向何俊仁建議以此事為題開記招，並在選舉論壇中將此事作為地產霸權的活生生個案；

3. 特首選舉後不久就是立法會選舉，置業及居住問題成為城中熱話，我估計港鐵不敢冒天下之大不韙重提此議。


現在港鐵雖按計劃起樓，但此上蓋物業工程尚有很多其他問題須跟進。除了報導中我提及的交通評估及為在深灣道興建行人天橋以配合黃竹坑以後數十年的長遠發展，還有上蓋物業內的公共休憩空間的設計等仍存在頗多問題。

三個重點如下：

1. 根據城規會通過的黃竹坑車廠及物業上蓋規劃大綱， 港鐵應提供約一千平方米的休憩用地供公眾使用， 但港鐵竟然將休憩用地接近三分一的面積用作緊急車輛通道。這是用取巧的方法增加港鐵商場或上蓋住宅的面積， 代價則是削減休憩用地，因為緊急車輛通道必須保持暢通無阻， 市民根本無法在該處休憩或作休閒活動，港鐵根本是掛羊頭賣狗肉。

2. 港鐵提交的交通評估報告僅僅評估其物業上蓋所帶來的車流量， 而不是整體評估其物業上蓋以及周邊社區的交通負荷。 港鐵不僅無視黃竹坑區內三間國際學校的私家車、校巴、 保姆車已對黃竹坑帶來沉重交通負擔的現狀， 更沒有為黃竹坑將發展成為南區新中心及交通樞紐的遠景作出相應的 配套，將來黃竹坑的交通必將比現時時代廣場周邊交通更惡劣。

港鐵的發展對社區帶來深遠影響， 其不應只顧及物業上蓋商場及住宅的利益， 而完全沒有對周邊社區交通的承擔；這是典型的急功近利做法， 因為將來港鐵物業上蓋的居民也必然會成為其現時短視的交通規劃的受害者。

3. 我雖然歡迎港鐵接納我很早以前的建議，在其商場內提供行人通道，方便居民通往深灣，但港鐵卻拒絕在深灣道路口加設行人天橋。港鐵興建了一條通往商貿區的行人天橋，宣稱可有助增加路面交通容量，在接近現時民居的南朗山道及深灣道路口不僅不加設行人天橋， 反而增加兩處交通燈，這必將減慢車流量及道路容量， 令交通更為惡化。其實如果興建行人通道， 不僅居民可更方便及安全往來港鐵站，也有人車分流的效果， 有助增加路面交通容量及交通安全。

香港經濟日報 A10  |   要聞  |   By 古廣榮  |   2012-11-09 標示關鍵字

【獨家】黃竹坑站設計還原 多建600伙

政府開拓新發展區舉步維艱，惟有「插針式」向市區地埋手。港鐵（ 00066）黃竹坑站項目「減建單位，擴大面積」設計被迫還原， 須用盡4,700伙可建單位上限，多建600伙， 限呎戶亦增至900伙，料2015年招標。 　　政府消息人士透露，港鐵上周四（本月1日） 跟政府及南區區議會主席開會，簡介南港島綫黃竹坑站大型上蓋項目 的最新發展藍圖，現時擬建的單位達4,700伙， 剛好用盡規劃署容許的單位上限，比港鐵3月首次提交的4, 100伙申請，增加近15%，將多建600伙單位， 預計未來合共可容納1.4萬名人口居住。 盡建4700伙 限呎戶增至900 　　由於港鐵為配合政府增加住宅供應的政策， 原本擴大單位面積的計劃亦會擱置， 平均單位面積將會由原來的939平方呎，縮減近13% 至818平方呎，而限量單位數目亦由850伙，調高近6% 至900伙，限呎比例近20%， 有關的限呎單位面積須少於538平方呎， 料最快可於2015年招標。 　　不過，若果撇除850伙限呎單位，項目還有3, 800伙單位面積不受限制，以住宅樓面384.8萬平方呎計算， 即有近80%單位平均面積仍達1,013平方呎， 以附近新落成的樓盤深灣9號，最近兩個月的平均成交呎價2. 2萬元計算，即使單位建築面積只有400平方呎， 單位售價最少亦要880萬元。 地區人士倡設 「港人港地」條款 　　有地區人士建議，政府應該進一步降低限呎單位的標準，並且加入「 港人港地」等條款，讓更多的本地市民能夠負擔。 　　南區區議員徐遠華接受本報查詢時表示， 雖然不知道港鐵最後的發展方案， 但認為無論如何一定要遞交全面的交通評估報告， 將現有及將來增加的交通流量一併作出評估， 並建議在深灣道路口及南朗山道加設行人天橋， 以減低道路交通負荷。 　　黃竹坑站上蓋項目位於香葉道、警校道及南朗山道旁，屬黃竹坑邨舊 址，地盤面積約77.2萬平方呎， 可興建14幢樓高約27至38層住宅物業（另設3至5層基座）， 總可建樓面面積高達超過500萬平方呎，商場樓面約佔46. 8萬，而37.6萬樓面則須撥作社企及中度弱智人士宿舍之用。 有業界人士估計，該項目市值256億至333億元， 住宅部分樓面地價介乎6,000至8,000元， 商業部分則約5,000元。

經濟通 2012-11-09 標示關鍵字

《本港樓市》港鐵黃竹坑站設計擬還原，多建六百伙盡用可建上限 (08:17)

政府開拓新發展區舉步維艱，惟有「插針式」向市區地埋手。港鐵（ ０００６６）黃竹坑站項目「減建單位，擴大面積」設計被逼還原， 須用盡４７００伙可建單位上限，多建６００伙， 限呎戶亦增至９００伙，料２０１５年招標。　　 政府消息人士透露，港鐵上周四（１日） 跟政府及南區區議會主席開會，簡介南港島線黃竹坑站大型上蓋項目 的最新發展藍圖，現時擬建的單位達４７００伙， 剛好用盡規劃署容許的單位上限， 比港鐵３月首次提交的４１００伙申請，增加近１５％， 將多建６００伙單位，預計未來合共可容納１﹒４萬名人口居住。　　 由於港鐵為配合政府增加住宅供應的政策， 原本擴大單位面積的計劃亦會擱置， 平均單位面積將會由原來的９３９平方呎，縮減近１３％ 至８１８平方呎，而限量單位數目亦由８５０伙，調高近６％ 至９００伙，限呎比例近２０％， 有關的限呎單位面積須少於５３８平方呎， 料最快可於２０１５年招標。　　 不過，若果撇除８５０伙限呎單位， 項目還有３８００伙單位面積不受限制，以住宅樓面３８４﹒ ８萬平方呎計算，即有近８０％單位平均面積仍達１０１３平方呎， 以附近新落成的樓盤深灣９號，最近兩個月的平均成交呎價２﹒ ２萬元計算，即使單位建築面積只有４００平方呎， 單位售價最少亦要８８０萬元。《香港經濟日報》