問卷調查：黃竹坑警察學校興建住宅？

今日我們展開了黃竹坑警察學校長遠規劃的問卷調查，因單張限於字數，無法詳述此問卷的背景，下文是我遠較詳盡的想法，請各位參考。

此外，也希望各位在網上填回問卷。謝謝。

https://docs.google.com/ spreadsheet/viewform?formkey= dHROZ2J3VWk2ZWs1UDhDX21Pald3aE E6MQ&theme= 0AX42CRMsmRFbUy0wY2ExN2E2ZS0yY WY0LTQ2NTMtYTI5ZC00Njk5NDhkNzF kNjc&ifq

居住及置業問題近年備受關注，政府逼於壓力亦急於覓地興建住宅，以增加公私營房屋供應。在南區，香港仔漁光邨遷拆及重建的消息已流傳多年，去年年尾華富一邨重建的傳聞不脛而走，坊間亦傳出政府會將黃竹坑私立大學用地甚至舊消防局那麼小的土地也會改變土地用途興建住宅的消息(背景見：http://blog.yahoo.com/our-wch/articles/65748/category/%E8%A6%8F%E5%8A%83%3A+%E6%88%91%E5%80%91%E7%9A%84%E9%BB%83%E7%AB%B9%E5%9D%91+Our+WCH%3A+Planning)。

參考前黃竹坑邨清拆及安置的經驗，從提議、諮詢、籌備、新屋邨興建到搬遷大約需十年。華富一邨是出了名的鹹水樓，有幾座大廈多年前已加裝了巨型工字鐵，並展開翻新工程以加強樓宇結構，雖然房署2008年的勘察報告指翻新工程可延長樓宇壽命最少15年，但15年相信會是評估樓宇壽命的重要分界線，2008年至今已5年，意謂著房署會在這一兩年決定華富邨搬遷方案，否則將不夠時間籌備搬遷及清拆屋邨(可能會包括香港仔漁光村)，政府將面臨「令居民住在危樓」的政治危機。

 

本來前黃竹坑邨是用來安置華富一邨的房署地皮，但政府卻在2007年批給港鐵興建物業上蓋，令華富一邨頓失安置之所。因房署必須落實原區安置的政策，如果政府在南區找不到土地，原區安置華富一邨將成為「巧婦難為無米炊」式的難題。

 

近年因黃竹坑工廈土地規劃轉為商貿區，加上港鐵黃竹坑物業上蓋的商場及住宅，將令黃竹坑逐漸變成南區新中心。我2008年剛上任時，長實曾向城規會申請將工廈轉為住宅(見：http://blog.yahoo.com/our-wch/articles/64135 )；亦有刻意不透露身份的地產商聯同教會，申請將本來僅為三層的安老院轉為四座高達30多層的豪宅(見：http://blog.yahoo.com/our-wch/articles/65163 )，甚至深灣遊艇會亦想混水摸魚，向城規會申請擴闊其高度限制至120米(見：http://blog.yahoo.com/our-wch/articles/65597 )。這些規劃申請最後都因民意反意而失敗，其背後的原因則路人皆見：鴨脷洲的南灣及黃竹坑的深灣九號每呎萬多二萬元，地產商都想吞一塊肥肉。

 

因為跟進上述土地規劃的經驗，近期政府急於覓地增加房屋供應的種種舉措及放風重建華富一邨的消息，令我想起2007年南區區議會委託港大名為「促進南區的可持續旅遊發展：黃竹坑及其周邊地區的角色」的研究報告，其中太古集團高層已提出改變警察學校土地用途的構思(http://www.districtcouncils.gov.hk/south/doc/common/publications_links/publication/SD_report_final.pdf,
見p.138的訪談)；加上近日流傳位於警校旁邊原擬興建私立大學的土地可能會被用作興建住宅，近日來不斷吹風並傳出多個GIC用地改變土地用途的新聞，加上以下多個原因，使我推測政府很可能會將警察學校重新規劃為住宅區。

 

1. 現時的警察學校初為警察宿舍，1948年時建成警校，當年黃竹坑屬於郊區，警校坐落於黃竹坑並不奇怪；但現在黃竹坑已屬市區，港鐵通車後更會發展成南區新中心，警校這類設施可搬遷至新界等郊區，據網友告知原來新界東北發展規劃有一處地方確是預留作警察駕駛、槍械訓練及城市戰略基地(見：http://www.inmediahk.net/%E6%96%B0%E7%95%8C%E6%9D%B1%E5%8C%97-%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E7%95%99%E7%B5%A6%E8%99%8E%E5%9C%B0%E5%9D%B3%E6%9D%91%E3%80%80%E9%82%84%E6%98%AF%E8%AE%93%E8%AD%A6%E5%AF%9F%E5%81%9A%E3%80%8C%E5%9F%8E%E5%B8%82%E6%88%B0%E7%95%A5%E8%A8%93%E7%B7%B4%E3%80%8D)，加上警校搬至郊區，善用現址的確有說得通的理據，更令我相信政府可能有此方案。

 

2. 警校基本上是平地，無需展開大型平整土地的工程即可興建房屋；面積約為黃竹坑邨的2-2.5倍，參考港鐵黃竹坑邨物業上蓋的參數(4,700個單位)，警校如興建住宅，大約可提供10,000-12,000個單位，不僅可足夠安置華富一邨(4,700伙，即使加上漁光村一共也只是約6,000伙)，尚有大約一半面積可興建居屋甚至私樓，如此不僅可解決華富一邨安置問題，又可緩和公屋輪候名冊、增加居屋甚至私樓供應，對於花盡心思希望在短時間累積政績的現任政府，這會是一舉數得的方案(當然警方很可能反對)。

 

3. 警校有南朗山作屏障，故不會阻礙黃竹坑區內主要屋苑的景觀，地區阻力應較小；但仍有一問題，即警校對面是傳統豪宅區壽臣山，區內區民可能反對此方案。此外，海洋公園及港鐵亦可能因影響其景觀而反對。

 

因黃竹坑居民長期受交通問題困擾，警校轉為住宅區的話，人口必然大增，居民很可能擔心交通惡化而反對此建議。此外，警校並非厭惡性設施，公眾形象不錯，是項提議形同「殺校」，如沒有「殺校」後警校應搬到何處的建議，可能無法羸得公眾支持；市民可能因環保、反對城市化過度發展等原因而反對此提議。當然，有的居民會認為警校轉為住宅區應全部賣地用作興建私樓甚至豪宅，善用土地以增加庫房收入，再轉過來以此公帑資助津貼房屋；另一個很現實的相關原因是居民可能會擔心影響樓價而反對區內興建公屋，這類新聞我們已屢見不鮮。

 

4. 若警校真的發展成為約3-4萬人居住的住宅區，加上原有的黃竹坑將成為約5萬人居住的中型混合社區。此中型混合社區與黃竹坑邨物業上蓋及現有的南濤閣、雅濤閣、深灣九號等各屋苑，發展成一大型住宅區，對社區而言應可增加更多社區配套，配合港鐵及商貿酒店區的規劃，可促成黃竹坑成為南區新中心，這也符合政府、議會、港鐵、海洋公園等長遠規劃；

 

5. 再想得更長遠一點，華富邨和漁光村清拆後的土地可以再發展成公屋或其他住宅，暫不論是興建津助房屋還是私樓，這有助緩和公私營房屋的上車和上樓壓力。

 

是項規劃規模甚大，就算政府拍板上述計劃，估計只能約在十年後落實。如單張如言，雖然現在尚未證實政府有此方案，但如果警校真的發展為住宅區，這會對黃竹坑社區乃至整個南區帶來深遠影響，故我提早展開問卷調查，以諮詢居民意見。各位可發現問卷力求客觀，我希望取得真實而非被引導的民意，這要多謝一位居民朋友的提醒，因為如果我一早就表態或先入為主引導民意，可能會影響部份居民取向。當然，我作為區議員在這類議題中應是民意領導者還是完全遵從民意，這樣的角色大可討論。此處不贅。

警校發展為住宅區的提議就算在這幾年不成事，這個方案仍值得大家深入探討。