地產代理界眼中的黃竹坑發展前景

我經常說黃竹坑會成為南區新中心（http://hk.myblog.yahoo.com/our_wch/searchblog_art?p=%E5%8D%97%E5%8D%80%E6%96%B0%E4%B8%AD%E5%BF%83&my=1），這並不是我空口說白話或身為當區區議員而為黃竹坑賣廣告，下文可參考地產代理界對黃竹坑發展前景的看法：

星島日報  K08-K12  |   超級睇樓王  |   焦點故事

2011-08-06

.......(前略)

鴨脷洲的深灣軒落成至今僅7年，由於毗鄰黃竹坑一帶的工貿區正在轉型中，刺激未來的租務需求，加上南港島綫長遠發揮的協同效應，故近月投資者入市比例近6成，導致流通量增多。

美聯物業高級營業經理梁永新指出，「毗鄰黃竹坑區不少工業大廈已經轉為酒店用途，加上亦有新型商廈落成，區內將會成為另一個核心商業區。而深灣軒與未來南港島綫的利東站僅8至10分鐘步程，近月就有投資者以609萬元購入3座中層C室收租，670方呎的2房單位，每方呎價9,090元，屬市價成交，市值租金約1.5萬元。」

2房成交佔8成半

梁續指，上半年按月約有10餘宗成交，而2房戶佔上半年的成交量約8成半，當中投資者入市比例近6成。

鄰近的黃竹坑上蓋項目未來將興建4,700伙，料區內租務需求將上升，故投資者會以簇新的屋苑作為長遠持貨目標，而深灣軒正是擁有會所，吸引年輕租客。8月迄今暫未錄成交，7月只錄1宗3房戶成交，呎價12,487元。

善用深灣休憩處 打造晨運新場地

地區工作往往細小而繁瑣，對居民而言卻是具體而實在，但區議會權限極小，又常常受制於「行政主導」的政府部門，區議員或社區主任在「強幹強枝」的政制局限下能做出一點成績的話，所花的時間和精力遠非高談闊論者所能想像(實情是往往遭後者嘲笑)，而這類改善社區的小個案往往也是誇誇其談者所不願、不會乃至不屑做的笨功夫。

以下是我跟進區內幾個「細眉細眼」的小個案的成果，背景及我以往的跟進請見我以前的網誌：

深灣道休憩處加健體設施：http://hk.myblog.yahoo.com/our_wch/searchblog_art?p=%E4%BC%91%E6%86%A9%E8%99%95&my=1

加設電單車泊位：http://hk.myblog.yahoo.com/our_wch/searchblog_art?p=%E9%9B%BB%E5%96%AE%E8%BB%8A&my=1

避車處花圃美化工程：http://hk.myblog.yahoo.com/our_wch/searchblog_art?p=%E8%8A%B1%E5%9C%83&my=1

黃竹坑/Fashion show?!

仲以為黃竹坑係工廠區？你OUT啦！除左早前介紹好多藝術家飾舖及藝術展進駐左黃竹坑：http://hk.myblog.yahoo.com/our_wch/article?mid=11055

仲有fashion show （其實IT, Joyce總部都設係黃竹坑）。

PS: 有時係黃竹坑時會見到奇裝異服或打扮好標新立異既朋友，可能係設計師。

星島日報  E10,E11  |   LUXE STYLE 名牌時尚  |   By Elaine Chung 2011-07-28 標示關鍵字 專家潮講 秋冬裝新術 Lane Crawford 時尚名店連卡佛(LaneCrawford)早前於黃竹坑舉行男女秋冬時裝展，將其引入的品牌新作一口氣盡情展現，《名牌時尚》亦趁機專訪其時裝總監及男裝買手，預早讓大家了解新季潮流，為置裝大計先謀策略。 文：ElaineChung圖：陳鐵剛查詢：21183388 Women'swear──強調3C?主流八道 S：SingTaoDailyR：SarahRutson,FashionDirector,LaneCrawfordS：今個秋冬季度，女裝服飾潮流是怎樣的？ R：最重要的關鍵是3個"C"，即顏色(Color)、舒適(Cosy)及對比(Contrast)。今個秋冬會以八個主流為重點：一、闊身褲及長裙等營造的70's風格；二、剪裁會以60's的簡約外形主導，充斥於時裝天橋的BauhausColorBlocking正可凸顯這點；三、參考男裝西服剪裁的套裝，可令女士們增添幾分帥氣；四、舒適的厚針織服裝會大行其道，針織毛衣將會成為"Jacketoftheseason"；五、多色彩的皮草屬必備之選；六、今季有矚目的圖案設計，尤以AnimalPrint及蟒蛇紋最熱；七、明艷色彩同樣不可忽略；八、不同模式的格子及拼貼設計，都是這一季的流行圖案。S：哪類型的剪裁最受歡迎？又會流行哪些布料？ R：鬆身剪裁配合StatementPrints，以及矜貴的布料，均會十分流行，例如色彩鮮艷或圖案出色的StatementPants、闊腳褲或七、八分長的窄身CroppedPants都是要項。長裙則會配搭厚針織、多色彩的皮草、蒙古羊毛大衣或斗篷等等。常見布料包括鬈毛羊皮(Shearling)、蒙古羊毛(MongolianLamb)、安哥拉山羊毛(Mohair)、雪紡、扭繩針織與厚針織物，以及柔軟絲料等。S：哪種風格或元素最熱？窩釘熱潮會否延續至秋冬季？ R：FUR、FUR、FUR！皮草是今個季度不可缺少的指定元素！窩釘則"Never-go-away"，衣櫥裏的服飾不會缺少它的蹤影。S：除了基本的黑色和啡色，秋冬季度將會以甚麼色調主導？ R：鮮明及搶眼的色彩，如橙色、紅色、明亮粉紅、電擊藍等都是熱選。此外亦會見到珠寶般的顏色，如藍綠色、酒紅、綠松石藍及鮮翠綠等。圖案方面，"Linear"是重點，除了直綫條圖案外，還有Tartans及Checks等格子混合而成的拼貼圖案，另有淨色的ColorBlocking配搭，統統成為另一流行的NewPrints。S：今季的Must-haveItems是甚麼？ R：一條色彩明艷或以圖案設計的StatementPants、一條長及足踝的半截裙、一件厚身的扭繩針織毛衣、一件染色皮草或蒙古羊毛大衣、一件斗篷，以及一條闊腳喇叭褲或七、八分長的SkinnyCroppedPants。 Menswear──斗膽花巧?皮草大熱 S：SingTaoDailyA：DavidAquilina,InternationalMenswearBuyerofLaneCrawfordS：今季的男裝，流行哪些款式？ A：一些花巧的東西。AlexanderMcQueen的軍褸、JunyaWatanabe的蘇格蘭費爾圖案針織外套及Lanvin的半夾克半大衣併合而成的外套，都是理想選擇。GivenchybyRiccardoTischi的秋冬系列，相信是這季最流行的造型，所有配以其RottweilerPrint的設計，都會成為熱賣品。品牌創作的CultLook，其以OversizedTop襯以NarrowBottom的配搭，十分為人受落，難怪KayneWest一直愛穿GivenchybyRiccardoTischi的出品。S：秋冬流行甚麼布料素材及色調？ A：設計師們都把焦點放在衣料素材的質素上，皮草是其一最為流行的元素。除了黑及啡等基本顏色外，紅色是今季重要的選擇之一，例如在AlexanderMcQueen時裝展甫開場時，模特兒所穿上的長外套、Lanvin完騷前的最後一襲絲絨夾克、Balenciaga的紅色麖皮校園夾克，以及JunyaWatanabe的紅色蘇格蘭費爾圖案花毛衣針織等，均可見到紅色。S：可否建議今季的Must-haveItems？ A：BurberryProrsum的大衣，它的設計足以迎合任何人、任何顏色、任何風格及布料，這就是Burberry大衣的創作理念，不論是雨天、風季或下雪天，均大派用場。個人心水選擇是品牌的水牛皮格子孖襟LumberjackOversizedCoat。   文章編號: 201107280030255

大坑渠的生態啟示

下文講及黃竹坑大明渠生態，文章裡提及會覆蓋的那段是前黃竹坑邨及南朗山道熟食中心對出的大明渠，其餘的則不會覆蓋；很可惜，以前那幾十隻白鷺現在已只剩下零零丁丁三五隻，港鐵指不是珍貴品種........

我網誌內有關大明渠的內容，見：http://hk.myblog.yahoo.com/our_wch/searchblog_art?p=%E5%A4%A7%E6%98%8E%E6%B8%A0&my=1

香港經濟日報  C05  |   城定格  |   城定格  |   By 梁智儀	2011-07-18 標示關鍵字
大坑渠的生態啟示
以往香港的大坑渠，因其獨有的建築形態、開揚的環境，及令人掩鼻的臭味，令人「難忘」。這些大坑渠是明渠建設，近年政府大肆覆蓋明渠，不見天日是渠道的宿命嗎？你願看見由覆蓋明渠而來的空地，還是一道充滿生機的河道？原來，認識明渠，還可啟發本港的渠道及河道設計…… 　　大半年前，黃昏時分走過香葉道明渠（又名黃竹坑明渠），時而遇見跑步的人，時而碰到正在垂釣的老翁，渠道流水淙淙，還記得一隻白鷺在淺水的渠道中獨自嬉水。 香葉道變工地 　　歷史悠久的大王爺廟沿渠而建，旁邊茂盛的大樹，不止是屬於游魚的綠蔭，還是一群不知名白鳥的棲息地。明渠旁邊的長德工業大廈傢俬店負責人黃先生說，渠道風光明媚，每天黃昏，數十隻白鳥也會飛來，在大樹棲身，樹冠滿布「白點」，很有趣。香葉道明渠建於 50 年代，位於香港仔香葉道，環境開揚，有一段時間是工廠區的「唞氣位」。 　　上星期再到香葉道明渠。還未轉入香葉道，已聽到轟隆隆的機器聲，多部吊臂機、推土機於工地大肆興建，明渠上方正是港鐵南港島綫途經的位置之一，工程進行得如火如荼。另一位居於附近的黃先生，每天也到香葉道跑步，十多年來風雨不改，他慨歎：「建港鐵，要拆渠？這種明渠已很少見，這一條一向沒有發出異味，有它，附近的環境也開揚。」根據渠務署資料，香葉道其中一段明渠，因港鐵工程關係，將進行修建及覆蓋，當局卻強調明渠會繼續保留……修建效果如何，有待時間證明。早於 05 年，政府在施政報告中宣布，未來 10 年將覆蓋 16 段明渠，以改善渠道附近環境。究竟城市明渠是否只有待覆蓋的命運？ 渠道就是坑渠？ 　　本港的渠道，分為雨水渠及污水渠兩種，污水渠採用密封設計，雨水渠則因應地理環境及實際情況，採用地下管道或明渠形式。中大建築學院副教授鄭炳鴻（Wallace）回應渠道的發展時說：「都市發展，人們開發天然河道，又或在城市興建不同用途的渠道、河道。工業化令渠道受污染，正如本港不少渠道也是因為衞生問題而逐一被覆蓋。」Wallace 認為當局一向只把渠道「石屎化」，反映了「渠道就是坑渠」的思維。 　　如果渠道不是坑渠，可以是甚麼？或許可從近年廣為人知的啟德河去理解。《重現人文景觀啟德河》一書中提到，04 年政府完成啟德雨水轉運計劃，將中九龍的雨水經管道輸往啟德明渠排放入海，回復其排洪作用，Wallace 說：「當年引進雨水的做法，令水流增加，間接改善水質。而啟德明渠的水，另一部分則屬家用污水。家用污水經沙田濾水廠處理好，再流入啟德明渠，出廠的污水屬二級，即沒有固體廢物，但還是不適合人接觸及飲用。」雖然如此，但渠道生態重現，渠道流水潺潺，大群游魚在渠道中逆流暢泳，於近岸的渠口，則聚居了一群群小魚，有了魚，也吸引了白鷺。密密的游魚，偶爾更吸引人們前來垂釣，但漁獲當然不宜食用。由於保育渠道的聲音不絕於耳，而渠的衞生情況也良好，故當局正配合社區意見，把渠道以開放式設計來重修。當初啟德明渠有「翻身」機會，只因它幸運地遇到有利改善水質的政策，不用被覆蓋，而並不是當局刻意為生態保育而努力；但如果本港其他明渠的水質也有機會得到改善，相信對渠道生態也有正面影響。 　　不少歐美國家，甚至日本、台灣等，也曾經歷渠道污染、改善、重生的過程，參考外地例子，當中不少渠道、河道也試圖設計得可供人走近，例如備受讚譽的韓國清溪川等。要把本港渠道改善，或把天然河溪開發成適合人與魚使用的河道，香港魚類學會會長莊棣華認為，採用天然物料也是關鍵，「仿效近百年前人們以石頭、貝殼、石灰作建設材料，正是本港發展生態建築的一大重點。一個地方的環境條件改善了，吸引魚類及其他生物回來群居，是偶然而難得的，這種生命歷程，稱作『回游』。」莊棣華表示，本港不少引水道的翻新工程，都以混凝土把河道鋪平便算；石屎會釋出鹼性物質，而平坦的渠道也不適合魚兒生活，故此每次也有大量魚類死亡。 人工營造魚道 　　考慮營造天然環境來思考城市建設，採用對大自然損害較低的物料，相信是生態建築的大前提；可惜本港的渠道，底部一向只用混凝土鋪平，「一鋪，任何生物都無法生存。參考日本、台灣的例子，河道設計還會顧及河堤兩岸的綠化，例如種植蘆葦草，協助產生凈化作用。」莊棣華一邊解釋，一邊展示他負責設計的「南大嶼山雨水排放系統改善工程」，當中的技巧，或許可給當局復修市區渠道提供其他可行性。 　　該改善工程範圍包括白銀鄉、鹿地塘、大地塘等地，為低窪地帶改善水浸威脅，「當地原貌，本是一條彎曲河道，當局需要把河道『拉直』，我建議以當地原本的岩石、礫石來鋪設新河道，再考量河床天然石頭的分布與距離，盡量以天然方法，營造自然環境。」白銀鄉溪屬於梅窩河其中一段支流，當中設有多級水池和小瀑布營造魚梯效果，仿效天然河道形態，為工程注入「魚道」設計概念。 　　本港的渠道，數十年來被「石屎化」，對此，莊棣華感到無奈，「如要發展一條河、一條渠道，最理想的，是把河渠設計成可以讓人類與魚類同時使用，才是雙贏，也是公平。」 --------------------------------- 河道 環境教育 　　擠迫的城市出現一條由「坑渠」演變出來的河道，除了為城市景觀帶來生氣，還給社區帶來活力。啟德明渠（又稱啟德河）與李裘恩紀念中學、伍華中學及伍華小學為鄰。Wallace 表示，一條河道，有歷史、有生態，三所學校與明渠結集一起，是環境教育的良好範本，故此，他正積極與中小學推廣河道的環境教育。除此，他曾於今年 4 月安排了一班來自瑞典的建築系學生來港，實地觀察啟德河作研究，而活動中亦有一群香港學生到瑞典交流，學習當地的河道設計。藝術文化方面，Wallace 透露將於今年 9 月至明年初，在啟德河旁邊舉行綠色藝術活動，初步打算邀來意大利藝術家於河旁表演，以及跟香港知專設計學院在河道上游的摩士公園附近，舉辦戶外電影放映會。 --------------------------------- 令人嚮往的清溪川 　　韓國的清溪川，本是一條受嚴重污染的城市河道，在韓國政府積極改善下，河道生態大獲改善。除了達到防洪目的，還採用生態式河堤設計，河道內設置植物浮床，有利魚類、兩棲類動物棲息、繁殖。為免外來污水進入河道，兩岸還增設截污管道。據統計，河道復原後，多見了鳥類、魚類及昆蟲等 150 多種生物，還有月見草、灰菜等百多種植物。
文章編號: 201107180300013

為何黃竹坑工廈紛紛轉為四星酒店

從以下報導可略知為何黃竹坑有這麼多工廈轉為寫字樓或酒店：

可參考我以前的相關網誌：http://hk.myblog.yahoo.com/our_wch/searchblog_art?p=%E5%B7%A5%E5%BB%88&my=1

星島日報  A20  |   每日雜誌	2011-07-27 標示關鍵字
四星酒店 成業界新戰場 外資翻新工廈爭食肥肉
近年訪港旅客數字節節上升，令本地酒店入住率及房價不斷推高，當中走中高檔路綫的四星級酒店表現最為「標青」，入住率及房價升幅都「跑贏」其他級別。四星級酒店發展潛力無限，近期大型酒店發展商都致力拓展四星級酒店版圖，旗下酒店愈開愈多，地產界資深投資者自然不敢怠慢，隨隊分一杯羹，為業界注入新血，本港四星酒店商機更吸引「過江龍」投資集團越洋來港掘金，令酒店業呈現一片百花齊放的景象。記者鄭斯虹周詠欣 本港四星級酒店需求甚殷，吸引地產投資者紛紛加入戰圈。有「收租大王」之稱的永倫集團主席倫志炎早已看好本港四星級酒店需求，於○五年踏足酒店業，購入原本由和記黃埔持有的盛逸酒店。倫志炎今年再下一城，申請旗下商業大廈灣仔金鐘大廈及長沙灣金城商業中心改裝成酒店，申請目前已獲通過，兩間酒店預計明年中開業。 訪港內地客多需求大 倫志炎表示，近年訪港遊客人數不斷上升，四星酒店十分渴市，「內地遊客來港多會購物觀光，回到酒店便會睡覺，不介意酒店沒有泳池設施，故不需住高價的五星級酒店，但他們對住宿也有一定要求，故四星酒店便成為他們的心水之選。」他說，估計將商業大樓改成酒店，回報可增加五成，「先看這兩間酒店的業績是否理想，再考慮開設更多酒店。」 活躍於地產界的資深投資者「波叔」鄧成波近年亦開始涉足酒店業。鄧成波表示，已申請將旗下五幢分別位於葵涌、觀塘及油麻地的工業大廈改為三至四星級酒店，其中兩幢已獲批准，預計全部獲批後，可提供合共一千間房間。他說，只要旗下物業合乎規格都會改裝成酒店，為物業「大增值」，「做酒店怎樣計，回報都一定比做工廈好。」 酒店集團同樣覷準四星級酒店商機，不讓生力軍專美，積極加建酒店應市。麗悅酒店集團於一九九八年在本港成立第一間酒店後，十多年來急速發展，目前集團在港擁有十二間酒店，其中四間將於今年及明年相繼投入運作。該集團多年來主攻四星級市場，其通訊部經理陳樹開解釋，此級別的酒店需求最大，最有發展潛質，故集團多年來都朝這方向擴張。「定位四星級是因為想以四星級的收費，提供超過四星的服務，讓顧客感到物超所值。我們曾向住客進行問卷調查，部分人稱以往曾入住五星級酒店，但住過我們酒店後，發現兩者相差不遠，價錢卻平一截。」 不止「本地薑」看好四星級酒店的商機，就連「過江龍」亦被此塊「肥肉」吸引。科達地產主席湯君明指，早前有新加坡投資集團向他招手，租入他旗下的旺角彌敦道商廈，計畫大灑金錢將現時殘破不堪的商廈，重新打造成四星級精品豪華酒店，另外亦有投資集團有意向他租入黃竹坑工廈改裝成酒店。 入住率比五星級穩定 眼見大小集團紛紛進軍本港中價酒店，湯君明坦言，去年亦曾有意將旗下的黃竹坑科達設計中心改裝成四星酒店，不過經深思熟慮後決定繼續將大廈放租待售。湯君明稱，本來看好四星酒店前景，但看到近期大批投資者一窩蜂興建四星級酒店後，令他卻步，認為四星酒店不出三年便會飽和，「改裝一間酒店要投資幾億元，我又不懂經營酒店，寧願買多一幢寫字樓收租更好。」 商廈轉型回報倍增 近期落成的新酒店大部分均是四星級，如理工大學的唯港薈及華懋集團的南灣海景酒店，香港酒店業協會執行總幹事呂尚懷認為，投資者很聰明，建酒店前會做市場調查，知道這個級別的酒店需求最大，才定位為四星級，「四星級酒店入住率穩定，全年均超過八成半，五星級酒店反而分旺淡季。」經濟學家關焯照亦認同，不少四星級酒店位處旺區，價格相宜，擁有無限發展潛力，「在港元貶值的情況下，四星級酒店的價格就更便宜，只需約一千元就可以享受四星級服務，旅遊業暢旺下絕對大有作為。」 有學者分析，將商廈改裝成酒店及將三星級酒店翻新升格成四星級均可令回報大增。中大酒店及旅遊管理學院會計與財務高級導師李兆波稱，近年四星酒店供不應求，「四星酒店在房間及食物質素來說，與五星酒店差不多，只是沒有泳池及健身室等設施，但房價卻平得多，故深受遊客歡迎。」他說，投資者將商廈改裝為酒店成為大趨勢，「商業大廈租金回報約百分之三，轉為經營酒店回報可增加一倍，對投資者有很大吸引力。」另外，他稱，將三星酒店升格成四星，亦可將回報增加三成，「將三星升級為四星不算困難，只要提升服務及硬件設施，便能收多三成房價，房租收入遠多於翻新成本，例如百樂酒店及彌敦酒店便是年前經翻新後從三星級升格為四星的酒店。」

參觀立法會 Visit Legco Building

暑假期間因酷熱難耐，我們一般不辦一日遊（加上我一直強調，議員辦事處不能做得像只顧飲飲食食的遊行社！）不過今年因立法會大樓即將搬遷，早前民主黨南區團隊的其他議員和社區主任都辦了參觀立法會的活動，故我也趁最後機會舉辦這個活動。大家帶上子女一起去，不失為一次很好的公民教育呢。

The Legco building is going to moved to a new one, so we're organizing a visit tour on 13 Aug. Do seize this last chance: it'll be a good time to have civic education for your kids if you join the tour, Mr Kam Nai Wai will be our tour guide.  

入廠廈 搜Art線索

越來越多藝術店舖進駐黃竹坑了，會否大有可為呢？我擔心隨著工廈活化慢慢變身為寫字樓及酒店區，租金上漲，這些店舖到時又會被逼走......

我之前的相關網誌可見：

http://hk.myblog.yahoo.com/our_wch/article?mid=10694

東方日報  E06  |   副刊	2011-07-26 標示關鍵字
入廠廈 搜Art線索
以「藝術」點綴家居，可提升生活品味，奈何要物色藝術擺設，非想像中容易，門路少、價錢貴是兩大障礙。 低胸長裙少女倚坐地上，猶如享受着海風吹拂，予人感覺寫意。$353 早前，一家專賣藝術擺設的店子進駐黃竹坑某廠廈，以近2,000呎面積陳列各式雕塑、油畫、燈飾、花瓶等，格局如藝廊似的，最重要是貨品標價平民化，相信可為茫無頭緒的你，提供點綴家居的線索與靈感。 東南亞入貨 平靚正 店子名為「simply décor」，負責人之一Clinton自言，數年前也曾為布置家居煩惱，想買點藝術擺設，卻難以如願，一來種類不多，二來價錢太貴，於是想到與友人合資開店。 現時店內的擺設多從東南亞引入，如泰國、印尼等，手工不錯之餘，價錢也較實惠。 Clinton又表示，店內售賣的擺設以木、白玉、樹脂、電鍍合金為主要材料，打理上比較方便，以白玉、樹脂、電鍍合金為例，只須用微濕毛巾抹拭便可，木製品更毋須刻意打理，因出口前已通過防蟲處理程序，以確保質素。 撰文：黎雅麗　攝影：林資凱 查詢電話：2357 9738 網址：www.simplydecor.com.hk