為何黃竹坑工廈紛紛轉為四星酒店

從以下報導可略知為何黃竹坑有這麼多工廈轉為寫字樓或酒店：

可參考我以前的相關網誌：http://hk.myblog.yahoo.com/our_wch/searchblog_art?p=%E5%B7%A5%E5%BB%88&my=1

星島日報  A20  |   每日雜誌	2011-07-27 標示關鍵字
四星酒店 成業界新戰場 外資翻新工廈爭食肥肉
近年訪港旅客數字節節上升，令本地酒店入住率及房價不斷推高，當中走中高檔路綫的四星級酒店表現最為「標青」，入住率及房價升幅都「跑贏」其他級別。四星級酒店發展潛力無限，近期大型酒店發展商都致力拓展四星級酒店版圖，旗下酒店愈開愈多，地產界資深投資者自然不敢怠慢，隨隊分一杯羹，為業界注入新血，本港四星酒店商機更吸引「過江龍」投資集團越洋來港掘金，令酒店業呈現一片百花齊放的景象。記者鄭斯虹周詠欣 本港四星級酒店需求甚殷，吸引地產投資者紛紛加入戰圈。有「收租大王」之稱的永倫集團主席倫志炎早已看好本港四星級酒店需求，於○五年踏足酒店業，購入原本由和記黃埔持有的盛逸酒店。倫志炎今年再下一城，申請旗下商業大廈灣仔金鐘大廈及長沙灣金城商業中心改裝成酒店，申請目前已獲通過，兩間酒店預計明年中開業。 訪港內地客多需求大 倫志炎表示，近年訪港遊客人數不斷上升，四星酒店十分渴市，「內地遊客來港多會購物觀光，回到酒店便會睡覺，不介意酒店沒有泳池設施，故不需住高價的五星級酒店，但他們對住宿也有一定要求，故四星酒店便成為他們的心水之選。」他說，估計將商業大樓改成酒店，回報可增加五成，「先看這兩間酒店的業績是否理想，再考慮開設更多酒店。」 活躍於地產界的資深投資者「波叔」鄧成波近年亦開始涉足酒店業。鄧成波表示，已申請將旗下五幢分別位於葵涌、觀塘及油麻地的工業大廈改為三至四星級酒店，其中兩幢已獲批准，預計全部獲批後，可提供合共一千間房間。他說，只要旗下物業合乎規格都會改裝成酒店，為物業「大增值」，「做酒店怎樣計，回報都一定比做工廈好。」 酒店集團同樣覷準四星級酒店商機，不讓生力軍專美，積極加建酒店應市。麗悅酒店集團於一九九八年在本港成立第一間酒店後，十多年來急速發展，目前集團在港擁有十二間酒店，其中四間將於今年及明年相繼投入運作。該集團多年來主攻四星級市場，其通訊部經理陳樹開解釋，此級別的酒店需求最大，最有發展潛質，故集團多年來都朝這方向擴張。「定位四星級是因為想以四星級的收費，提供超過四星的服務，讓顧客感到物超所值。我們曾向住客進行問卷調查，部分人稱以往曾入住五星級酒店，但住過我們酒店後，發現兩者相差不遠，價錢卻平一截。」 不止「本地薑」看好四星級酒店的商機，就連「過江龍」亦被此塊「肥肉」吸引。科達地產主席湯君明指，早前有新加坡投資集團向他招手，租入他旗下的旺角彌敦道商廈，計畫大灑金錢將現時殘破不堪的商廈，重新打造成四星級精品豪華酒店，另外亦有投資集團有意向他租入黃竹坑工廈改裝成酒店。 入住率比五星級穩定 眼見大小集團紛紛進軍本港中價酒店，湯君明坦言，去年亦曾有意將旗下的黃竹坑科達設計中心改裝成四星酒店，不過經深思熟慮後決定繼續將大廈放租待售。湯君明稱，本來看好四星酒店前景，但看到近期大批投資者一窩蜂興建四星級酒店後，令他卻步，認為四星酒店不出三年便會飽和，「改裝一間酒店要投資幾億元，我又不懂經營酒店，寧願買多一幢寫字樓收租更好。」 商廈轉型回報倍增 近期落成的新酒店大部分均是四星級，如理工大學的唯港薈及華懋集團的南灣海景酒店，香港酒店業協會執行總幹事呂尚懷認為，投資者很聰明，建酒店前會做市場調查，知道這個級別的酒店需求最大，才定位為四星級，「四星級酒店入住率穩定，全年均超過八成半，五星級酒店反而分旺淡季。」經濟學家關焯照亦認同，不少四星級酒店位處旺區，價格相宜，擁有無限發展潛力，「在港元貶值的情況下，四星級酒店的價格就更便宜，只需約一千元就可以享受四星級服務，旅遊業暢旺下絕對大有作為。」 有學者分析，將商廈改裝成酒店及將三星級酒店翻新升格成四星級均可令回報大增。中大酒店及旅遊管理學院會計與財務高級導師李兆波稱，近年四星酒店供不應求，「四星酒店在房間及食物質素來說，與五星酒店差不多，只是沒有泳池及健身室等設施，但房價卻平得多，故深受遊客歡迎。」他說，投資者將商廈改裝為酒店成為大趨勢，「商業大廈租金回報約百分之三，轉為經營酒店回報可增加一倍，對投資者有很大吸引力。」另外，他稱，將三星酒店升格成四星，亦可將回報增加三成，「將三星升級為四星不算困難，只要提升服務及硬件設施，便能收多三成房價，房租收入遠多於翻新成本，例如百樂酒店及彌敦酒店便是年前經翻新後從三星級升格為四星的酒店。」