| 信報財經新聞 A10 | 房產 | 天圓地方 | By 劉振江 | 2011-10-24
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商務及經濟發展局局長蘇錦樑於10 月8 日在《信報》發表題為「推動香港為區域數據中心樞紐」之文章，並提出三項政策措施，當中兩項是關於土地：1. 加強推廣和提供一站式支援服務；2. 鼓勵改建工廈作為數據中心；3. 積極覓地用作發展高端數據中心。 數天後，施政報告提出在將軍澳預留約兩公頃土地作發展數據中心之用，首幅土地最早可於2013 年供市場競投。 這對第三項政策措施即時交出成績。 就第二項政策措施，蘇局長指現時鼓勵活化工廈措施適用於改建工廈作為數據中心，並提到截至去年底，透過部分或全幢改建工廈而設立的數據中心最少已有十多個。但具體樓面呎數、改建時間、改地契及補地價之詳情並未有列出。 本文旨在探討活化工廈政策措施是否對工廈改建數據中心有實際效力。在分析土地經濟數字前，先要回顧工廈地契契諾以及數據中心用途之法律解釋，亦要參看政府以往及現時對有關數據中心收取補地價╱豁免費之操作安排。討論亦會包括工廈業主在改變現有工廈作其他用途時所遇到之挑戰。 數據中心不是「工業╱貨倉」用途政府作為香港土地之大業主於1988年贏了一場法庭裁决（Cavendish PropertyDevelopment Limited v The AttorneyGeneral （1988） M.P.No.762 of1987）。案件牽涉一幢位處黃竹坑工業區於84 年落成之工廈，當中6 層樓層出租作銀行數據中心之用，租客為美國銀行而租期長達20 年。此數據中心之投入使用取代該銀行以往九個分布在亞州各地，以及一個位處中環美國銀行中心之數據中心。未知這是否香港區內首個亞州「區域數據中心」。 政府指此數據中心違反該工廈地契所准許之工業以及貨倉用途。工廈業主向法庭申請指有關用途並沒有違反地契。法官認為數據中心用途不是貨倉用途，在於前者只作存放之用，別無其他用途。另工業用途須包含製造過程，即須為製造出物品。法庭遂裁定數據中心並不符合地契准許之用途。 政府贏官司可收補地價 工廈之設計與建造基本符合數據中心之物業要求，當中包括樓面負荷重、樓底高、樓層大、間隔具彈性、以及用電量大等等。 這個裁决對數據中心在香港工廈內發展明顯構成障礙。數據中心用家若要利用工廈除了要付出工業樓價或租金， 更要向政府申請容許此等用途，改地契並繳付有關補地價或豁免費。要不然便只好在更高成本之合適商業樓宇內作業。 但用家如何得知補地價或豁免費之金額？政府多年來之原則是收取更改地契用途前與後價值上之分別，以往以專業估值來訂定此等數據中心之「補地價」。用家即使在專業測量師協助下，有關之估算仍有不明朗因素；另外，申請補價估值及金額商討亦須時甚久。假若再加上與業主洽談租約，用家投資决定所面對之不確定因素既多且大。筆者記憶所及，香港測量師學會屬下之一個小組當時曾向地政總署反映此等用家所面對之困難。 01 年地政總署以作業守則公布有關數據中心樓面補地價以「標準收費」。當時市區物業之豁免費以室內面積計（有別於實用面積） 約為每年5.1 元╱呎，另補地價每呎約為46 元。當與03 年首次公布之工廈其他改變用途標準收費相比（以市區較低收費類別計），有關收費約為數據中心收費之4 倍多。但此等標準收費並不適用於工廈地面、地庫及裙樓樓面； 其補地價仍要獨立評估。 現行數據中心「標準收費」於08 年公布，當中補地價約為每呎57 元。假設室內面積為建築面積之70%，補地價以建築面積計每呎約為40 元。 現行鼓勵改建工廈政策對車位及上落貨位有要求。要獲此等補地價寬免是要付上成本，當中包括改造現樓以滿足有關規例及運用面積上之損失。假設有合適之現樓可作數據中心以用，在考慮到以上以標準收費以後，用家申請改契及補地價看來可能較申請活化准許來得更實在。 「標準收費」作根本調整 政府既已表明要推動數據中心在現有工廈發展，為何不乾脆取消有關補地價之要求？以此等分析作基礎，要令工業樓宇及相關土地可更有效被利用，現行相關之補地價政策要作根本性之改革。補地價之金額及確定性要產生足夠之經濟動力令市場包括業主與租客可作出合適之房地產决定。 當中可考慮大幅調低現行工廈樓上樓面之「標準收費」。對工廈地面，地庫及裙樓等樓面，可引入「標準收費」以不同用途類別（零售商舖、餐飲、銀行、服務等等）、分區、分街等，引導及鼓勵市場力量以達致城市規劃制訂之目標。 劉振江 仲量聯行國際董事 | ||||||
| 美國企業新聞社中文版 | 2011-10-24
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香港2011年10月24日電 /美通社亞洲/ -- 全球最大的私人房地產資訊服務公司高緯環球及世界頂尖的工程顧問公司Hurleypalmerflatt聯合發表全球二十個國家/地區數據中心風險指數報告，當中在總排行榜上，北美洲兩個國家包括美國及加拿大得分最高，而香港全球排名第四，並是亞太區內排名最高的地區，而新加坡在總排行榜上排第十一位，在亞太區內排第三。報告反映在本港設立數據中心的風險比亞太區其他國家為低。 高緯環球及Hurleypalmerflatt以十一個最容易影響數據中心正常運作的風險因素，如能源成本、國際網速帶寬、企業營運難易度、企業稅率、勞動成本、政治穩定水準、可持續性、自然災害、人均國民生產總值、通貨膨脹及水資源，根據輕重情況，為全球二十個國家或地區作出一個全面的平衡風險指數評估。 香港設置數據中心具領先優勢 高緯環球香港執行總監蕭亮輝表示，是次風險指數報告反映香港在亞太區內設置數據中心有著領先的優勢。蕭氏指出自上世紀80年代初全球企業營運開始進入電腦化時代，數據中心的需求及規模有增無減。隨著90年代中互聯網的急速發展，以及2000年的科網熱潮，企業對數據中心的設備及穩定性要求不斷提升，直接刺激香港數據中心的發展，當中有不少銀行及金融機構以及數據中心營運商先後將合乎基本數據中心要求的工業大廈或貨倉改裝為數據中心；同時也有少部份地產發展商看準數據中心的發展潛力，特意將工業/貨倉地皮興建專為數據中心使用的大樓，更有發展商及電訊公司將其下的停車場或電話機樓改為數據中心。興建及改裝數據中心的情況以?魚涌太古坊、小西灣、沙田、葵涌及荃灣等地區為多，至於其他工業區如港島區的柴灣、香港仔、黃竹坑、西環，九龍區的觀塘、九龍灣、紅磡等等，因大部份舊工業大廈的樓底高度都不能滿足數據中心的最低要求，以致成功更改為數據中心的案例極少。新界地區如屯門、元朗、粉嶺、上水、大埔等，由於地點較偏遠，除非別無他選，一般機構多不考慮。 蕭氏續指，自1997年至今，新落成的大型工業大廈及貨倉數量近乎零，加上部份地點優越的工廈近年相繼被重建或改建作其他用途，可改裝作為數據中心的工廈相應減少。數據中心客戶一旦遷入合適的場地，由於搬遷成本高昂，如非特別原因，極少於5年甚至10年內搬離原有數據中心場地。隨著數據中心需求不斷增加，數據中心市場在過去2至3年明顯出現僧多粥少的情況，加上在未來數年開始重建位於?魚涌太古坊的常盛大廈、康和大廈及和域大廈定必使數據中心場地更見緊張。由於改建工廈或貨倉作為數據中心所費不菲，在加裝機電設備上如後備發電機、柴油油缸、供電變壓器、電制房以及空調機組等均需大廈提供大量公用空間如天台、平台、停車位等以配合，在一般已分層出售的大廈極難滿足相關要求；而大部份單一業權大廈業主，對數據中心客戶所提出的改裝要求，態度多不大正面。願意接受改裝要求的業主在租金要求上亦相當進取，一般會以工業或貨倉用途租金的一倍半至兩倍租金租出場地給數據中心用戶，以致數據中心租金在過去幾年不斷攀升。 政府宜闢地應付數據中心需求 有見及此，香港科技園公司也容許的私人機構申請購買位於將軍澳、大埔及元朗的工業?地皮或廠房，興建及改裝作為數據中心用途。由於將軍澳工業?較接近市區，且可供改裝或發展的廠房及地皮較多，成功設置數據中心的案例最多，當中香港上海匯豐銀行、香港交易所、NTT及HKCOLO等企業亦已興建或正在興建大型的數據中心設施，以滿足市場需求。但由於將軍澳工業?現時待購的地塊只剩一幅，如此地塊成功賣出並作數據中心用途，對舒緩數據中心設施緊張的情況有著正面作用，但長遠而言，政府也需考慮在土地規劃及供應方面撥出一些地塊作為發展數據中心的用途，或效仿新加坡政府興建專為高科技產業而設的工業園，以確保香港作為亞太區設立數據中心的優越條件及領導地位。 關於Cushman & Wakefield (高緯環球) Cushman & Wakefield (高緯環球)是全球最大的私有商業房地產服務公司。公司成立於1917年，在61個國家有234個辦事處和超過13000名員工。高緯環球擁有多樣化，從小型企業到財富500企業的客戶基礎。它提供了一個完善的服務範圍，包括五個範疇：交易服務(包括代表辦公室，工業和零售房地產租戶和業主)，資本市場(包括物業銷售，投資管理，投資銀行，債務和股權融資)，客戶解決方案(包括大型企業和業主房地產綜合戰略)，諮詢服務(包括商業和房地產諮詢)，物業估價及諮詢(包括具有各個行業的專門知識的評估，最高和最好的使用分析，解決糾紛和訴訟支援)。為全球公認在房地產研究的領導者，該公司出版了大量專利報告，詳情請參考網上知識中心www.cushmanwakefield.com。 消息來源 Cushman & Wakefield (高緯環球) | ||||||
| 美通社(亞洲) | 2011-10-24
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Hong Kong has the lowest risk as Data Centre location among Asia Pacific region HONG KONG, Oct. 24, 2011 /PRNewswire-Asia/ -- Cushman & Wakefield, the world's largest privately-held commercial real estate services firm, has joint hand with Hurleypalmerflatt, top-notch engineering consulting company to release a survey report on the risk of setting up data centres in 20 countries / regions in the globe. Among the listing, the 2 North American countries -- USA and Canada ranks the first and second place respectively, while Hong Kong, ranks the fourth, is the highest ranking region within Asia Pacific area. Singapore comes eleventh in the list and ranks the third among Asia Pacific regions. The report reflects that Hong Kong has far less risk in setting up data centre when compared with other Asian Pacific countries. Cushman & Wakefield and Hurleypalmerflatt carried out a comprehensive risk evaluation on 20 countries / regions based on 11 factors that the operation of data centres rely on: energy cost, internet band-width, ease of operation, corporate tax rate, labour cost, political stability, sustainability, natural hazards, GDP, inflation and water resources. Hong Kong has leading edge for setting up data centre According to Mr. John Siu, Executive Director, Hong Kong, Cushman & Wakefield, the report shows that Hong Kong has a leading edge as the ideal location for setting up data centre in Asia Pacific region. He pointed out that since global corporations entering into the computer era in early 1980s, the demand and scale of data centres has been incrementing. With the rapid expansion of internet in mid 90s and the technology websites craze in 2000, corporations are demanding better facilities and stability in data centres. This directly stimulates the development of the industry in Hong Kong. Banks and financial institutions turned industrial buildings and warehouses into data centres. A few developers grasped the opportunity to build data centre building on warehouse or industrial building land sites. Developers and telecommunications providers even turn their car parks or telephone exchange buildings into data centres. Most of these converted sites are in Taikoo Place, Quarry Bay, Siu Sai Wan, Shatin, Kwai Chung and Tsuen Wan. Other industrial areas, such as Chai Wan, Aberdeen, Wong Chuk Hang, Sai Wan, Kwun Tong, Kowloon Tong and Hung Home, see far less conversion of that sort as most of the ceiling heights of buildings in these areas do not comply with the requirement of data centres. Areas like Tuen Mun, Yuen Long, Fanling, Sheung Shui and Taipo are usually not in institutions' considerations because of the location. There is barely any new industrial building and warehouse built since 1997, Mr. Siu added, and the fact that conveniently located industrial buildings are revitalized or converted to other uses, there is a decrease in buildings suitable as data centres. Once the customer has settled in the data centre they rarely move out within 5 or even 10 years because of the high relocating costs. The data centre market has seen an increasing trend in demand over the past 2-3 years. With the current insufficient supply, the renewal of Somerset House, Cornwall House and Warwick House in Quarry Bay will put further pressure on the data centres location. The costs for converting industrial buildings and warehouses are high, and conversions like back-up power generator, diesel tank, adaptor, switch room and air-conditioning facilities require large public places, e.g. rooftop, podium and car park. Most property owners are reluctant as they find the existing building hard to meet the requirements. Those who are willing usually demand a higher rent, at times 1.5 or even 2 times more than market price, which leads to a continuous rise in data centres rent in the past few years. Government should provide land to meet data center needs In view of this, Hong Kong Science & Technology Parks Corporation has permitted private institutions to purchase land or factories in the industrial area in Tsueng Kwan O, Tao Po and Yuen Long and convert them to data centres. Tsueng Kwan O, with its proximity to the city centre and more available lands and factories, has the largest number of successful cases. Large data centres for corporations like HSBC, Hong Kong Stock Exchange, NTT and HKCOLO are built or under construction to meet the market demand. However, there is only one site left in Tseung Kwan O that is available. If the said site is sold and used as data centre construction, the supply tension will be eased. In the long run, it is necessary for the Government to include space for data centres when developing urban planning. Another option is an Industrial Park, taking example from Singapore's experience, which could help secure Hong Kong's position as the leader in data centre location in Asia Pacific. About Cushman & Wakefield Cushman & Wakefield is the world's largest privately-held commercial real estate services firm. Founded in 1917, it has 234 offices in 61 countries and more than 13,000 employees. The firm represents a diverse customer base ranging from small businesses to Fortune 500 companies. It offers a complete range of services within five primary disciplines: Transaction Services, including tenant and landlord representation in office, industrial and retail real estate; Capital Markets, including property sales, investment management, investment banking, debt and equity financing; Client Solutions, including integrated real estate strategies for large corporations and property owners, Consulting Services, including business and real estate consulting; and Valuation & Advisory, including appraisals, highest and best use analysis, dispute resolution and litigation support, along with specialized expertise in various industry sectors. A recognized leader in global real estate research, the firm publishes a broad array of proprietary reports available on its online Knowledge Center at www.cushmanwakefield.com. SOURCE﹛Cushman & Wakefield | ||||||
| 香港經濟日報 D03 | 地產要聞 | 2011-10-24
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【本報訊】有研究報告指出，香港是亞太區中設置數據中心最理想的地方。惟有份參與研究的高緯環球指出，政府只預留兩公頃用地作為興建數據中心，是不敷應用的。 風險指數低 亞太之首 高緯環球與工程顧問Hurleypalmerflatt合作，研究各地數據中心風險指數。報告主要根據各國及地區的能源、國際網絡速度等因素，評定設置數據中心風險。在調查的20個國家及地區中，香港得85分，風險指數位列第4（分數愈高、風險愈低），屬亞太區國家及地區中的首位。首三位名次分別是美國、加拿大及德國。 高緯環球香港執行總監蕭亮輝表示，本港缺乏設置數據中心的用地，目前的中心多由工廈改建而成。但合適地點有限，又牽涉龐大的改裝費。新近租金水平約在每平方呎15至20元不等，較一般工廈呎租高近兩倍。 黃竹坑九龍灣具潛力 蕭亮輝指出，政府應考慮於土地規劃上，以及撥出土地作為發展數據中心的用途，以保持香港作為亞太區設立數據中心的條件及領導地位。另外他認為，目前黃竹坑及九龍灣區，屬本港最具潛力成為數據中心用址地方。 | ||||||
| am730 M35 | 地產 | 2011-10-24
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根據hurleypalmerflatt與高緯環球聯合發布的數據中心風險指數研究報告指，與20個地區比較，香港風險最低，排名首位；不過，高緯環球香港執行總監蕭亮輝(圖)認為，政府需加快推出數據中心地皮，或提供稅務等優惠，以助行業發展，否則將影響香港作為國際金融中心的地位。 施政報告提及將軍澳將會有2公頃土地供發展數據中心，但在2013年才推出市場競投。蕭亮輝指，以其客戶為例，曾因無法租用合適地方，最終轉投新加坡，他指，一般大企業如銀行及金融機構，動輒需租用逾數萬方呎的樓面作數據中心，若政府不加快批出地皮，將有礙經濟發展。 黃竹坑屬適合地點 他指黃竹坑適合發展數據中心，但港島區土地供應稀少，數據中心又屬特殊行業，不能遠離企業總部地點，最理想是設於港島的公司，於九龍設數據中心，相反亦然，但鰂魚涌太古坊將拆除3幢工廈，租戶亦涉及數據中心，部分公司至今仍未能物色新經營地點。 他指高規格的數據中心不多，因硬件要求高，並非一般工廈可改裝而成，如樓底需逾4.5米高，加上冷氣要24小時長開，電力負荷大，需有後備供電系統等，故作為出租數據中心的工廈，租金回報較其他工廈高，但由於租期長達5至10年，亦令部分業主卻步；故政府雖鼓勵活化工廈，數據中心亦未見增加供應。 | ||||||
| 文匯報 B08 | 地產新聞 | 2011-10-24
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香港文匯報訊（記者 劉璇）高緯環球的一項報告指出，本港在亞太區內設置數據中心的風險最低，數據中心給予的租金，亦較其他一般租戶高出一倍半至兩倍。報告指，本港一些適合設立數據中心的物業，在過去2至3年來已出現僧多粥少情況，建議政府需考慮在土地規劃及供應方面，應撥出部分地塊作為發展數據中心用途。 高緯環球及工程顧問公司Hurleypalmerflatt聯合發表全球20個國家/地區數據中心風險指數報告，北美洲兩個國家包括美國及加拿大得分最高，而香港全球排名第4，並是亞太區內排名最高的地區；而新加坡在總排行榜上排第11位，在亞太區內排第3。報告指，在本港設立數據中心的風險比亞太區其他國家為低。 港在亞太區具優勢 高緯環球表示，報告反映香港在亞太區內設置數據中心有著領先的優勢。隨著企業對數據中心的設備及穩定性要求不斷提升，將合乎基本數據中心要求的工業大廈或貨倉改裝為數據中心興建及改裝數據中心的情況以鰂魚涌太古坊、小西灣、沙田等地區為多。 至於其他工業區如港島區的柴灣、香港仔、黃竹坑、西環，九龍區的觀塘、等等，因大部分舊工業大廈的樓底高度都不能滿足數據中心的最低要求，以致成功更改為數據中心的案例極少。新界地區如屯門、元朗、粉嶺、上水、大埔等，由於地點較偏遠，除非別無他選，一般機構多不考慮。 隨著數據中心需求不斷增加，數據中心市場在過去2至3年明顯出現僧多粥少的情況，由於改建工廈或貨倉作為數據中心所費不菲，因此一般會以工業或貨倉用途租金的一倍半至兩倍租金租出場地給數據中心用戶，以致數據中心租金在過去幾年不斷攀升。 因此，高緯環球建議，長遠而言，政府需考慮在土地規劃及供應方面撥出一些地塊作為發展數據中心的用途，或效仿新加坡政府興建專為高科技產業而設的工業園，以確保香港作為亞太區設立數據中心的優越條件及領導地位。 | ||||||
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