改建補地價談不攏 黃竹坑13 酒店計劃膠着

黃竹坑工廠區在我未上任前已重新規劃為酒店及商貿區（見我早前網誌：http://hk.myblog.yahoo.com/ our_wch/searchblog_art?p=%E9% BB%83%E7%AB%B9%E5%9D%91%E9%85% 92%E5%BA%97&my=1），以下是這些天值我們留意的相關報章報導：

明報  A03 |  港聞	2009-09-07 標示關鍵字
改建補地價談不攏13 酒店計劃膠着
政府希望活化工業區，可同時推動舊式廠廈重建成酒店和新式寫字樓，正研究與發展商談判補地價時加快流程。據地政總署和城規會資料顯示，過去3 年有13 宗工廈重建酒店的規劃申請獲批，但全未達成補地價協議。地產界人士指出，雙方補地價金額分歧普遍達1 倍，促請政府增加補地價計算透明度。 補價分歧達1 倍 城規會資料顯示，2006 年1 月至今獲批的13 個廠廈重建酒店項目，主要分佈在黃竹坑和葵涌區。單以黃竹坑工業區為例，已有4 幅地皮成功闖關，包括業勤街23 號和業發街1 號等，而由恒地及協成行合作的黃竹坑道19 號至21 號，亦獲批興建一幢40 層高酒店。 不過，地政總署資料顯示，13 宗申請無一達成補地價協議，令地皮一直閒置，恒地及協成行更放棄其黃竹坑道酒店規劃，近日重新向城規會申請「還原」，以興建約27 層高的工廈。 有地產界人士向本報透露，雙方補地價金額分歧普遍達1 倍，政府把商廈和酒店項目的邊際利潤計算劃一為25％，無助鼓勵轉型： 「酒店不能分層出售，回報受旅客周期和房價影響，管理成本亦遠超商廈，政府堅持以商廈市值計算酒店補地價，亦拒絕接受地產商的還價理據，結果地產商只能拖延項目。」除補價談不攏，工業區基建配套亦拖慢轉型，南區區議員柴文瀚說，黃竹坑工業環境仍然欠佳，附近的大明渠亦有礙景觀，減低發展商的重建意欲， 「就算酒店落成，旅客到埗沒有交通接駁，也沒有食肆選擇，最近的就只有海洋公園」。他促請港鐵完成南港島線走線後，一併落實明渠和地區美化安排。 發展局發言人表示，工業用地重建項目或需修改地契，補地價須反映土地增加的價值，在評估地價時，地政總署會考慮有關市場交易數據、發展項目的發展成本和邊際利潤。針對廠廈重建酒店項目，補地價亦會參考酒店房價和入住率等市場數據，以確保估值的準確性。

太陽報  B08 |  財經	2009-09-05 標示關鍵字
亞洲凍倉重建遭降密度
政府積極監控重建項目的發展密度。其中長實去年未能獲城規會批准續期的黃竹坑香葉道酒店項目，昨雖再獲批酒店規劃許可，物業維持樓高36層，但實際高度較以往降低約15米（主水平基準．下同）至120米；另該會同意削減恒地北角京華道亞洲凍倉舊址住宅重建密度，其中住宅地積比率為7.5倍，減幅約6.3%。 香葉道41號於○四年獲批建1幢36層高酒店，樓高約135米，長實去年四月申請續期，惟城規會認為過高而否決，發展商是次再申建酒店，總樓面約32.47萬方呎，房間量不多於1,320個。 城規會發言人稱，該會鼓勵亞洲凍倉舊址重建住宅，但維持較低密度，最終方案由發展商決定，住宅及寫字樓地積比率分別為7.5倍及11倍，高限110米。 東方日報  B15 |  產經 2009-09-10 標示關鍵字 工廈補地價倡標準化 政府推動舊式工廈活化雖已長達十年，但至今市場仍未出現完全轉型個案，英國特許測量師學會香港分會主席蘇振顯認為，主因是政府推行力度不足，以及未有全面配套措施配合所致，並指不少投資者因舊工廈轉用途的補地價索價過高，因而打退堂鼓，建議推行標準化補地價機制，每半年或一年作一次檢討，以掃除投資不明朗因素。 三工業區具轉型潛力 他指出，學會約一年前已向政府提交活化工廈意見書，其後持續與相關部門接觸，據悉，政府已意識到問題所在，只是未能落實理順方案；另因政府近期多番指出，欲透過善用舊式工廈，為本港六大產業提供廉價土地，故相信新措施會陸續「出台」。 該學會認為，現時本港最具轉型潛力的舊工業區有三個，包括長沙灣、觀塘及黃竹坑。蘇振顯指出，觀塘區已見轉型雛形，惟僅局限於沿觀塘港鐵站一帶；下一個可望逐步轉型的舊工業區，預期是將有南港島線連接的黃竹坑工業區。 補價金額宜定期檢討 他說，本身接觸不少投資者均有意吸納舊工廈重建，但因補地價高企，而令投資者大打退堂鼓，要掃除補地價方面的投資風險，並增加市場誘因，建議政府推行分區形式的補地價，按不同地區制訂標準化的補地價金額，同時可每半年或一年作一次檢討，以推動市場力量活化，從而為舊工廈發展鬆綁。 至於舊工廈活化的用途，該會認為除作創業工業及家居辦公室等外，部分亦宜變身作精品酒店、服務式住宅、青年旅館、創意餐飲設施等。